加州房地产凛冬已至?销售量爆降,降价也是常有!

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一度白热化的南加州房地产市场正在降温。

房产上市量在增加。销售却在下降。降价也越来越常见。

CoreLogic周二发布的月度市场报告证实,与去年同期相比,该地区9月份的销售额下降了近18%,是近8年来的最大降幅。六县地区的房价中值增至523,000美元,上涨3.6%,为三年多以来的最小涨幅。

由于经济仍在增长,专家们认为短期内房价不会暴跌,就像2008年金融危机期间房价下跌近30%那样。但房地产经纪人表示,购房者之所以减少购房,是因为房价实在太高了——最近抵押贷款利率飙升,使情况变得更糟。一些仍能负担得起房子的人正在犹豫,因为他们不想在高峰期买房。

南加州大学拉斯克房地产中心(USC Lusk Center for Real Estate)主任理查德•格林(Richard Green)表示:“房价涨得太快了,我认为市场很可能会暂时降温。”

对于许多潜在买家来说,这将是一个可喜的消息。6年多来,房地产市场一直在上升。美国主要市场的房价飙升,原因是抵押贷款利率跌至谷底,经济状况好转,同时房产上市数量不足。

加州情况尤其如此。专家们表示,长期以来,反对开发项目一直阻碍企业为所有想住在这里的人建造足够多的住房。甚至在洛杉矶的一些工薪阶层社区,也出现了百万美元的房产上市交易,投资者承诺用现金快速购买房产的黄色标识也是如此。

如今,房地产市场的飙升似乎正在放缓。与全国趋势一样,南加州的房屋销售正在下滑,达到2007年9月以来的最低水平。越来越多的住房可供出售,需求减弱,供应却在增加。

根据地产经纪公司Redfin的数据,今年9月,南加州所有6个县的房屋上市数量都较上年同期有所增长,从圣贝纳迪诺县2%的增幅到圣地亚哥县32%的增幅不等。Zillow数据估计,在圣贝纳迪诺县(San Bernardino County), ipo数量的增幅甚至更大,从14.6%到39%不等。

经济放缓的部分原因是季节性因素,反映出销售往往会在夏末结束,在春季再度回升。然而,数据显示,市场目前的表现与去年同期相比较弱。

此外,过去两个月上市的房价下跌的比例达到多年来的高点——这明确表明,卖家已不再信心满满。Redfin公司表示,9月份洛杉矶县有23.8%的上市房产降价,高于上年同期的17.9%。Zillow的数据显示,上月15.5%的上市房产降价,这是至少8年来的最高水平。

其中包括西亚当斯(West Adams)一套有三间卧室的房子,8月份以86.9万美元的价格上市。上个月,价格跌至84.9万美元。在周六下午Open house时,房地产经纪人拉斐拉·玛格达勒诺(Rafaela Magdaleno)站在空荡荡的经过改造的房子里,等待潜在买家。她说,在前3个小时里大约有8个人来看完房子,这不算是特别火爆的情况,比较一般。

玛格达勒诺说,有两个人提到他们想出offer,而其他人应该不会了。

“他们喜欢这栋房子,但他们经济上不允许,”她说。“他们说太贵了。”

在某种程度上,由于业主认为市场将会转冷,并希望提前撤出,房屋上市数量正在不断增加。

61岁的芭芭拉博伊德(Barbara Boyd)最近被nbc环球(NBCUniversal)的项目协调员职位解雇,她担心自己可能会失去她在山谷格伦(Valley Glen)积攒下来的房产。这所房子现在以100万美元的价格委托代管,博伊德计划搬到亚利桑那州。

“在某一时刻,即使它没有崩溃,它也会停止,”Boyd说。“我不会冒险….我要及时止损。”

许多经济学家认为,即将到来的不是崩盘,而是利率上升导致的冷却期。房地美(Freddie Mac)的数据显示,上周30年期固定抵押贷款的平均利率为4.86%,较上年同期上升了近一个百分点。这一增幅令一套52.3万美元的房屋每月2,632美元的抵押贷款利率增加了228美元。

Beacon Economics的创始合伙人克里斯托弗•索恩伯格(Christopher Thornberg)表示:“利率正在上升,它会导致市场停顿。”

许多专家认为,除非出现经济衰退,否则房价不会下跌。索恩伯格说,撇开股市的波动不谈,经济指标依然强劲,购房的人基本上可以负担得起。

索恩伯格说:“没有任何理由认为,经济放缓会变得比现在更严重。”“房地产泡沫是由过度建设或过度借贷驱动的,而现在你两样都没有。”

比尔•麦克布莱德(Bill McBride)撰写了备受尊敬的财经博客《计算风险》(calculation Risk)。当时,美联储(Federal Reserve)暗示将放缓购买债券,利率突然飙升,出现了“缩减恐慌”(taper tantrum)。

利率的大幅上升帮助遏制了房价两位数的爆炸性上涨。据Case-Shiller房价指数(Case-Shiller index)显示,2014年10月,洛杉矶和奥兰治县房价年涨幅放缓至4.9%,低于去年同期22.1%的高点。该指数被视为衡量房价最可靠的指标之一。

在接下来的三年里,房价涨幅徘徊在5%和6%的区间,直到4月份才加速升至8.2%的高点。周二,最新的Case-Shiller房价指数显示,房价涨幅已降至6.2%。

并非所有人都同意软着陆的设想。南加州大学的格林认为,即使没有经济衰退,未来两年房价可能会下跌5%至10%。

Green指出,房价增速已经超过了租金增速,这可以更好地衡量收入将支撑多少。另一方面,买家可能会多付一些钱,因为他们认为自己的房子是一种金融投资,会升值。

“我预计不会出现大幅回调,”他说。“但价格可能会下跌一点。”

租金管制会扼杀加州房地产产业吗?数据显示,不一定

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上世纪70年代末和80年代初,伯克利和圣塔莫尼卡要求从迅速上涨的租金中解脱出来,他们通过了美国最严格的房租管制法律。

加州具有里程碑意义的税法第13号提案刚刚通过,该法案降低了房主的财产税,并确保他们能享受税收优惠。在竞选期间,纳税人的支持者承诺给租房者类似的帮助。

然而,租金继续上涨。伯克利和圣塔莫尼卡的租户维权人士都求助于投票箱,广泛说服选民通过租金控制法律,要求控制得比洛杉矶和旧金山还要严格。

“当时非常激烈,”圣莫尼卡租房者权利组织(Santa Monicans for rains’Rights)的联合创始人丹尼赞恩(Denny Zane)说。该组织是一个强大的维权组织,带头推动了加州对房租的控制。“业主觉得自己有权得到任何租金,而租房者觉得这不公平,因此愤怒的房东和激烈的租户,他们认为正义站在他们一边。”

如今,选民决定是否批准第10号提案(Proposition 10)的同时,类似的战线正在拉开。该提案将废除1995年通过的一项限制租金管制范围的州法律。《科斯塔-霍金斯租赁住房法》(Costa-Hawkins Rental Housing Act)对加州伯克利(Berkeley)、圣塔莫尼卡(Santa Monica)、西好莱坞(West Hollywood)和东帕洛阿尔托(East Palo Alto)这四个城市最严格的当地租金管制规定进行了约束。

围绕该措施的辩论突显出一个关键问题: 租户权益组织和该州强大的房地产行业之间存在分歧,那么租金管制对住房生产有何影响?

房地产利益集团辩称——州长候选人Gavin Newsom和John Cox也同意——70年代末和80年代强有力的租金控制法的回归会在国家最需要的时候危及房屋建设。

.反租金管制运动的顾问史蒂夫•马维里奥(Steve Maviglio)表示,开发商已经在为该倡议的通过做准备。

人们已经因为10号提案的威胁而推迟了项目。”他说“这是不确定的。如果有一件事是企业尤其是房地产开发商需要的,那就是市场的确定性……全州范围内超过500项的租金控制法规将冻结建设,其中大部分将由激进的租户团体投票表决。”

租户权益组织说,没有证据表明,在租金管制的城市,包括那些曾经有最严格的地方法律的城市,建筑受到了影响。住房建设还取决于其他因素,包括整体经济状况和需求。

“在这段时间里,在《考斯特-霍金斯(Costa-Hawkins)》法规之前和之后发生的事情,比租金控制要多得多” 一名长期在伯克利负责住房事务的官员,支持10号提案的租金控制专家史蒂芬•巴顿说。

“我们看到这些繁荣与萧条,见证住房建设开始起飞,经济好转,租金飞涨…所以单纯说租金控制是建筑活动的因果机制,缺忽视了一个事实:也有大量的人在这些技术产业找到了工作,而且这也创造了大量的新住房需求。”

过去40年的各州和国家数据显示,影响住房生产的因素错综复杂。The Sacramento Bee和Bay Area News Group的一项分析发现,与租金控制相比,加州的住房建设与经济衰退和上涨的关系更密切。

房屋建筑也明显反映了洛杉矶和海湾地区更广泛的地区的趋势, 由于建筑活动主要受到土地供应、建筑成本、劳动力供应和新住房需求的影响,很大程度上是由硅谷(Silicon Valley)和洛杉矶地区硅谷海滩(Silicon Beach)等蓬勃发展的科技行业推动的。

“这些在决定建造多少房屋和在哪里建造房屋方面,远远超过了租金控制”巴顿说。

根据美国人口普查局(U.S. Census Bureau)对建筑活动的估计,在伯克利和圣塔莫尼卡,大多数住房都是在早期建造的——1940年前的伯克利,以及1940年至1980年间的圣塔莫尼卡。原因很简单:在早期租金控制运动在加州蔓延之前的40年里,有更多的空间可以发展。

在圣塔莫尼卡(Santa Monica),在实行房租管制前,租住的房屋很多都是在1960到1979年的约20年间建造的。

自那以后的几十年里,建筑活动逐渐减少。从1980年到1999年,而这座城市有了强有力的租金控制法。当《科斯塔-霍金斯(Costa-Hawkins)》法规禁止了强有力的地方租金控制法时,公寓楼建设数量超过了最近20年。

美国人口普查局(Census Bureau)的数据显示,虽然1960年至1980年间,伯克利的公寓建设数量有所增加,单多数的出租房都是建于1940年之前的。而从那以后的几十年里,公寓建设数量逐渐减少。

美国财政部(State Department of Finance)的数据显示了经济衰退前和衰退后出现峰值。

美国国务院首席经济学家Irena Asmundson称,”加州多数房屋建设项目都与经济周期密切相关。”“最近,自2007年以来,我们看到多户型建筑占总建筑数量的比例超过了以往。”

建筑活动也在很大程度上反映了当地社区对新住房的接纳程度。州立法分析办公室的住房分析师布莱恩·乌勒(Brian Uhler)表示,地方分区法规和社区对发展建议的投入具有深远影响。

Uhler说,”加州每年有许多建筑活动在经济增长时增加,衰退时急剧减少,并不能解释不同城市间的差异。”从根本上说,这与居民和民选官员集体看待经济增长的方式有关。

他说:“这些有限的增长:地方社区放慢或缩小发展规模,通过对地方分区法规、审批程序、地方收费等很多方面产生影响。”

加州要求所有城市计划住房增长,以容纳所有收入水平的居民。

据美国住房和社区发展部提供的数据,自2014年以来,圣塔莫尼卡(Santa Monica)批准的住房数量超过了该州的要求。数据显示,大部分住宅被划为最昂贵的开发类别。与此同时,伯克利已经批准了该州设定的住房生产目标的35%,其中绝大多数在市场范畴内。

根据该州的数据,在2007年至2014年内,圣塔莫尼卡的住房建设需求增加了两倍多,其中绝大多数住宅集中在多户型公寓楼。数据显示,伯克利建造了该州所需的56%的公寓,其中大约一半是多户公寓。州住房部门发言人埃文·格伯丁(Evan Gerberding)说,这两个城市都超过了全州平均水平的46%。

经济学家、加州住房问题专家大卫•舒尔曼(David Shulman)也认为,加州的住房趋势遵循经济周期,但他表示,如果选民为强有力的租金控制扫清道路,可能会出现麻烦。

“之前通过的所有租金控制法律都免除了新建项目,甚至伯克利和圣塔莫尼卡也不例外。因此,说房屋建设将在租金控制下继续被管制是可信的。” 舒尔曼说“到目前为止”。

舒尔曼说,柯斯塔-霍金斯的废除可能会向开发商传递一个信息,即加州是一个难以预测的经商之地,这可能会对新公寓的开发产生前所未有的寒蝉效应。

“这是一种合理的恐惧,”舒尔曼说。“城市可以随时改变法律……这可能导致新公寓建设的崩溃。”

加州房地产趋势

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我们刚刚进入2018年第四季度,这意味着购房者和卖房者都在展望来年。许多人都在想:明年房价会继续上涨、持平还是下跌?2019年是买方市场还是卖方市场?抵押贷款利率会怎样?
让房屋销售顺利进行的最好方法之一就是确保你了解当地经济和房地产市场的情况。您还需要了解市场趋势如何影响您的交易。这篇文章将探讨加州当前的经济和房地产市场趋势,并将着眼于2019年的预测。

加州房地产市场概况

虽然加州房地产的价值正在稳步上升,尤其是在加州北部和南部,但投资者很难找到足够的房产。买房需求创历史新高。

短缺的部分原因是主张长期持有住宅的房主。在旧金山湾区、洛杉矶和圣地亚哥,这些房主经常反对建造更多的住房,理由从环保主义到对历史风格住宅的怀旧等等。通过倡导让许多人买不起房的政策,这些房主确保了他们自己的房子在紧缩的市场中变得更有价值。

最终结果如何?经过多年的房价稳步上涨,市场已经达到了人们能够承受的限度。卖家最终通过降价回应。沮丧的买家们厌倦了竞价战和全现金报价的竞争,他们只是在逃离这里——每年有近14万居民。

 

火热的加州房地产市场

洛杉矶

在洛杉矶,房价比以往任何时候都要贵。Attom Data Solutions收集了数据,发现洛杉矶居民在2018年第三季度买房的难度比过去10年的任何时候都大。要想在洛杉矶买到一套中等价位的房子(约合61万美元),买家每年必须赚到超过17万美元,或者花在住房上的钱要超过他们收入的28%。

圣地亚哥

圣地亚哥房地产市场开始降温,转向买方市场。根据全国的趋势,圣地亚哥在过去几个月里有更多的房屋出售。根据房地产经纪人协会(Greater San Diego Association of Realtors)的数据,7月份共有7,021家房源上市,较2017年7月增长17%。不断上升的利率使一些卖家无法提高价格,只能以低价格吸引更多买家。圣地亚哥州立大学(San Diego State University)房地产讲师马克•戈德曼(Mark Goldman)表示:“房价上涨正开始赶上房价。”“即使房价保持不变,房子也会变得更贵,因为利率更高。”

旧金山

与圣地亚哥一样,旧金山也在转向买方市场,火热的销售价格也开始降温。房地产专家认为,这种转变是以下几个因素造成的:买家疲劳、库存增加、利率上升,以及过于热切的卖家推高了房价,甚至超过了湾区强劲的市场所能支撑的水平。旧金山每平方英尺的标价中值为1,036美元,而全国平均水平为150美元。

 

 

加州趋势与统计

加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)的最新房屋销售数据显示,独栋屋创纪录的高售价令买家望而却步,他们担心房价可能已经见顶。“(买家)正在等待市场变得更加明朗,” 加州房地产经纪人协会会长史蒂夫•怀特(Steve White)表示。

这一节将着眼于加州的房价中位数,租金,房屋销售,房地产趋势,以及对2019年房地产市场的预期。

 

房价中值

加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)的研究显示,2018年8月房价中值较上年同期增长约5.5%。2019年的保守预测房价上涨3.1%。考虑到这一点,中值房价预计将在593,450美元左右见顶。价值增长的放缓可以归因于以下事实:房价已经大幅上涨了好几年。

 

租价

今年11月,加州选民将对第10号提案做出决定,该提案旨在废除《科斯塔-霍金斯租赁住房法》(Costa-Hawkins Rental Housing Act),一项禁止地方政府对1995年以后建造的公寓小区实行租金管制的法律。该法还禁止城市对独栋住宅实行租金管制,允许房东在租金管制的租户迁出后,对其公寓收取市场价。

如果第10号提案通过,这些限制将会消失。当数以百万计的加州人面临着高额的租金负担,而加州在为长达一代人之久的住房短缺而苦苦挣扎时,市县可能又会需要大幅扩大租金管制的力度。

 

加州售房

今年8月,加州的房屋销量跌至40万栋以下,这是两年来首次跌到这一水平。

房价的稳步上涨是销售量下跌的一个重要原因,根据加州房地产经纪人协会,8月份全州房价中值达到596,410美元,较7月份上涨0.8%,同比上涨5.5%。加州每平方英尺的价格达到283美元,接近全州的纪录。

 

房地产类型趋势

在圣地亚哥和洛杉矶,独立屋的销售最好,而康斗和联排别墅则处于次要地位。

然而,在旧金山湾区,康斗卖得更好。事实上,在经历了一次陡峭的爬坡后,独立屋的销量已经趋于平稳。康斗销售的增长很可能是由于房价和租金的上涨,因为康斗通常是两者之间的理想折衷的选择

 

加州房地产市场预测

根据CoreLogic的房价预测,尽管房价上涨的步伐将会放缓,但在国内经济持续走强的支撑下,2019年全年房价将继续上涨。

房地产和经济预测协会(C.A.R. housing and economic forecast)最近的一份报告预测,独立屋价格太高再加上人们负担能力下降,将扰乱住房需求,并在2019年导致住房市场走弱。

“过去几年,由于住房供应短缺,房价飙升,最终对市场造成了影响,”C.A.R.高级副总裁兼首席经济学家Leslie Appleton-Young说。“尽管供应状况有所改善,但影响购房决定的市场走向仍存在很大的不确定性。”这种心理效应造成了买家和卖家之间的价格预期不匹配,将限制未来一年的价格增长。

 

 

2019年预测

  • 那些担心房价可能已经见顶的潜在买家,会等到对房地产市场走向有了更清晰的了解后才会出手
  • 30年期固定抵押贷款利率平均将升至2%(2018年为4.7%,2017年为4%)
  • 预计中值房价最高将达到593,450美元左右,较2018年小幅上涨1%
  • 加州失业率维持在3%(与2018年持平,但低于2017年的4.8%)
  • 美国国内生产总值(gdp)增长2.4%

总结

既然你已经对2018年的房地产市场趋势和2019年的预测有了更好的了解,那么你就可以更有信心为来年做出明智的买卖房屋的决策。曾经的卖方市场现在正转向加利福尼亚的买方市场。

总的来说,加州的市场是不稳定的。随着许多房主选择出售房屋而不是租房,意味着市场上将有更多地房源供选择。如果你正在考虑出售你在圣地亚哥或洛杉矶的独立屋,现在是时候了。

房屋销售价格已达到最高点。现在是买入的好时机吗?

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美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示,6月份美国房价创下历史新高。有迹象表明,高房价正在企稳,但买房仍然非常昂贵。在所有卖方市场中最热门的市场,买方该怎么办?
如何应对火热的房地产市场 ?
购房者在有限的住房供应面前面临着激烈的竞争。房地产经纪公司Redfin的发言人雷切尔穆赛克(Rachel Musiker)说,为了击败其他的买房者,人们可能需要放弃一些条件,以防交易没有按计划进行。这包括在报价前进行一些检查检查,这样你就可以放弃做房屋检查;也可以向卖家提供一笔不退还的押金,这样即使交易没有完成,他们也能保留这笔钱;或者完全放弃房屋评估。
虽然这样在交易失败时,可能会给你带来更大的财务风险,但这向卖家表明了你很想要买他的房子。在与全现金买家竞争时,贷款买家往往不得不承担这些风险,因为现金买家比抵押贷款买家拥有更快的速度优势。穆赛克说:“一定要从信誉好的贷款机构那里获得住房贷款,因为你的经纪人知道能按时完成交易。”
如果可以的话,从你的贷方那里拿到一份签好的预先批准书。一份标准的预先批准信,并给卖房提供更多的保证,证明你的抵押贷款将被批准。
“寄一封真情实感的信也有帮助。告诉卖家你会像他们一样爱护这个家” 穆赛克说,“这个方法的效果出奇的好。”(这里有一封成功的Offer例证。)
穆赛克说:“人们真的很依恋自己的家,这对人们来说是一件情感上的事,而不是经济上的事。”
马萨诸塞州乌卢卡房地产公司(Wluka Real Estate)的负责人戴维•乌卢卡(David Wluka)表示,不要太担心市场的涨跌,但要确保你支付的市场价格是公平的。
“你是在买房子住,”他说。“不要把房子当成存钱罐来投资。”
乌卢卡说:“如果某一地区的价格过高,你可能不得不调整自己的预期,住得离工作地点更远一些,因为那里的价格可能更便宜。”

为什么价格这么高?
“人们想要买房,但是房源却没有那么多。这使得为数不多的待售房屋变得更有价值。”穆赛克说,“现金买家投资购买房产也会令情况更加困难。”
她说:“与过去建房率相比,现在建造的房屋并不多,而且人们也没有上市自己的房子。”
“在经历了多年的谷底之后,利率开始攀升。”穆赛克说,“那些在低利率时贷款买房的人不愿意出售房产从而失去低利率贷款,也不会想变成买家然后支付高昂的价格。一些人可能也在试图把握市场时机。”
穆赛克说:“他们希望在市场价最高时出售,所以价格持续上涨,所以人们觉得再等一段时间是值得的。”

高房价能持续多久?
穆赛克说,一些热门市场的房源开始增加,这给了买家一些喘息的空间,可以等待合适的价格。
她说:“我们从经纪人那里得到消息,尤其是在西雅图,房源已经超过了他们的限购期限,这意味着买家并没有像春天和夏天早些时候那样对买房十分迫切。”
“一些市场的房价上涨已经开始放缓,但仍是卖方市场。”穆赛克说,“在价格进一步上涨之前,买家应该赶紧开始签合同买房。当市场趋冷时,可能交易量会越来越下降。”
乌卢卡表示,在市场变缓之前,很难知道市场的最高峰值。与其袖手旁观,不如调整一下你的期望,看看你买得起什么价位的房子。毕竟,您以后可能可以升级。
“你的第一所房子绝不是你的最后一所房子,所以你必须现实一点考虑”乌卢卡说。
准备好搬家了吗?你一定要阅读这篇关于如何买房的指南。

4件令人惊讶的有可能令你房子增值的事情!

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你的房子是否拥有一些额外的价值,能令买家愿意支付更高价钱?
要想知道你的房子值多少,你必须要知道有哪些因素影响了它的价值。Zestimate home value是Zillow根据现有房屋相关数据和你所在地区的实际销售价格推算房屋市场价值的工具。
成千上万的数据点都显示与房屋价值和售价有关,有些是很明显的(比如房屋的状况),有些则不明显。
以下都是根据数据得出的,一些可能影响你房子现有价值或者能使别人更愿意出价的事情。

  1. 星巴克附近

要开多久的车才能买到星冰乐?如果答案是“没那么远”,你就很幸运了。

 

2015年Zillow的一份报告发现,根据Zillow的房屋价值指数与星巴克地点数据库对比显示,从1997年到2014年,对比全美住宅价值增长65%,在距离星巴克1/4英里的范围内,房屋价值平均增长了96%。

为了评估这种影响是否仅限于星巴克,研究小组研究了另一个咖啡热点(一个对东海岸有特别影响的热点):Dunkin ‘ Donuts        。

数据显示,在同样的17年里,Dunkin ‘ Donuts附近的住宅价值平均升值了80%—虽然没有星巴克附近的住宅升值快,但仍远高于美国平均65%的住宅升值幅度。

2.蓝色的厨房和浴室

除了美国人对路边风景的痴迷,你房屋内的东西也非常重要—尤其是你房间内的颜色(特别是厨房颜色)。

根据Zillow 2017年墙漆颜色分析(针对全国售出的房屋中32,000多张照片进行分析),蓝色厨房的房子比其他同类白色厨房住宅卖价要高出1,809美元。

蓝色也是浴室里很流行的颜色,同样的分析发现,淡蓝到浅玉黍蓝的浴室售价要高出5,440美元。

墙漆刷成较冷的中性色,比如蓝色或灰色,可表明房子得到了很好地维护,或者还有其他可取的地方。

3.时尚元素

乔安娜·盖恩斯的美学不仅仅存在于你的YouTube搜索历史。根据2016年Zillow对全美200多万套已售房屋描述的分析,其中提到了一个最受欢迎的功能—比如谷仓门或农家水槽—这些能卖的更快且价格更高。

描述中带有“谷仓门”的房屋售价比预期高出13.4%,且比没有这关键词的同类房屋快57天售出。同时,有着“农家水槽”的房源售价可上涨8%。

卖家可利用listing的描述来突出照片中不太显眼的时尚细节和功能。

4.距离市内多近

如果你在美国大城市拥有房产,你很可能坐拥一笔非常重要(且正在迅速升值)的金融资产。举个例子,根据Zillow最近分析,纽约都市区房屋价值为2.6万亿美元。

现在城市住宅的平均价值比郊区住宅高出35%,自2012年以来,城市房价中值上涨了54%,而郊区房价中值仅上涨了38%。

 

南加州房市趋冷:合同交易量下降15%;销售时间增加3周

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加州北部住房市场显著放缓的另一个迹象是:根据行业标准,与一年前相比,现房销售时间已经延长3周。
房产网站ReportsOnHousing研究房产经纪交易网发现:房产供应(上市在售房屋),年初至今为止持续增长;买房需求(过去30天内的新交易),上市时间(一所房屋从上市到进入交易所花的天数)
这份报告的上市时间统计数据显示,截至8月9日,房屋从上市至进入交易约需84天,去年只需要花63天,今年比去年要多花21天。根据这个数据可以看出,这是从2014年以来8月初最长的销售时间。
这个数据令人惊讶,因为今年想要买房的人比去年增加了4165人,增长了13%。而同时房屋供应量也有增长,跟2017年相比,今年比去年多了8604个房源上市,增长了235%。
实际上,这些增加的可供选择的房源并没有那么吸引买家,比如南加州新闻社所在的的4个县,与一年前相比,签订的房屋销售合同量减少了15%。据说,是更高的抵押贷款利率和可销售的低价位住宅的缺乏吓跑了潜在买家。
以下是房产网站ReportsOnHousing的数据:8月9日对比去年同期数据以及长期平均数据,
洛杉矶县:
供应:13,737套房源。一年增加1620套待售住宅,增长13%;与6年平均数据相比增长2%。
年初至今供应:多达5,688个房源,与去年同期相比增加2,419个,2013-2017年平均增加3,791个。
需求:5,368个新交易,在12个月内减少了1,037个销售合同交易,下降16%;与前6年相比下降了14%。
上市时间:77天,去年同期上市时间为57天;2012-2017年平均时间为68天。

橙县:
供应:6,893套房源。一年增加1016套待售住宅,增长17%;与6年平均数据相比增长5%。
年初至今供应:多达3,333个房源,与去年同期相比增加1,643个, 2013-2017年平均增加2,554个。
需求:2,394个新交易,在12个月内减少了496个销售合同交易,下降17%;与前6年相比下降了18%。
上市时间:86天,去年同期上市时间为61天;2012-2017年平均时间为72天。

河滨县:
供应:8,751套房源。一年增加1,060套待售住宅,增长14%;与6年平均数据相比增长13%。
年初至今供应:多达1,247个房源,与去年同期相比减少1,367个,2013-2017年平均减少580个。
需求:2,679个新交易,在12个月内减少了326个销售合同交易,下降11%;与前6年相比下降了7%。
上市时间:98天,去年同期上市时间为77天;2012-2017年平均时间为86天。

圣贝纳迪诺县:
供应:5,711套房源。一年增加469套待售住宅,增长9%;与6年平均数据相比增长7%。
年初至今供应:多达1,675个房源,与去年同期相比增加644个,2013-2017年平均增加了1,099个。
需求:2,048个新交易,在12个月内减少了323个销售合同交易,下降14%;与前6年相比下降了2%。
上市时间: 84天,去年同期上市时间为66天;2012-2017年平均时间为81天。

以上数据意味着什么呢?
对于买家来说,现在是入手购买的最佳时机!现在出价能减少遇到和别人竞争的情况,减少出价竞价战。更多地房源也能给买家更多地选择机会。
对于卖家来说,这个时期的定价以及营销比以往任何时候都至关重要!一定要确保你的房产经纪人是当地的专家,了解每个细分市场中的潜在买家,对当地情况有透彻、专业的了解,拥有强大的营销策略。

5 things all homeowners should fix before selling

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These repairs can make all the difference

As summer approaches and the U.S. real estate market heats up, prospective sellers might be anxious to list and rush to market. Although timing is important, there are some things sellers should check into before they put their home on the market if they hope to sell fast and for top dollar.

You’ll want to take care of things like servicing your heating or cooling systems, checking the smoke detectors and doing a deep clean and decluttering of the home. But there are other issues you might not think to check.

Most conditions that may pose problems during a sale can be fixed. The question is: how big of a repair is needed to resolve them. Buyers are more likely to walk away from homes that have major repairs awaiting them. With that in mind, here are some common conditions sellers need to investigate and address prior to having any deal on the line.

Extension cords everywhere

While this may sound small, this could be a sign of an outdated electrical system. Modern electrical needs have grown significantly and, as a result, the home could require an entire electrical upgrade to meet these new demands. A licensed electrician can assess whether a new panel and wiring is needed, or additional receptacles should be installed.

Low water pressure or gurgling

If you turn on a faucet in the home and the pressure is low, this can point to issues with older galvanized piping or inadequate piping. A licensed plumber can identify the type of piping and estimated age to determine whether it merits a significant repair (or if it’s something less severe). In many cases, sections of piping can be replaced on an as-needed basis to correct any problems.

Horizontal foundational cracking

Vertical cracks are to be expected, and they are typically within normal settlement tolerances. The issue is with horizontal ones. That’s because horizontal cracks are generally a result of hydrostatic pressure against a home’s foundation.

Correcting the cracks can be expensive and involve excavation, drainage and provisions and even repairs to the wall itself. If horizontal cracking exists, consult with several structural engineers so those experts can ascertain the extent of movement as well as prescribe corrective measures.

Opinions can vary — and you don’t want to be wrong about structural elements — so getting several opinions is best practice.

Musty basement smells

Musty basements don’t leave a very good first impression. While homeowners may get used to storage in the basement raised off the floor to prevent it from falling victim to wet basements, buyers are going to be leery of that setup. The same goes for stains or efflorescence on the walls of the basement.

Wet basements or stains on the wall are going to raise concerns of mold. The solution to fixing the issue may be as simple as improving the property grading or draining downspouts further away from the foundation.

Wall or ceiling stains

Speaking of water intrusion, any visible stain needs to be further evaluated to determine the cause and extent of any possible hidden damage. If the stain is active, it is imperative to address the source of the leak. If the stain is no longer active, remove the stain.

Waiting until a buyer comes along to find out your home needs significant repairs can be a costly mistake for a seller. As a Realtor, making your client aware of issues like these can help smooth out the process in the long run.

Ideally, sellers should make needed repairs and eliminate the issues altogether. But if that’s not feasible, having the listing professionally inspected and disclosing the condition up front to a serious buyer should help minimize last minute surprises and renegotiations. No party benefits from surprises in a real estate transaction.

Kathleen Kuhn is the president of HouseMaster. Connect with her on LinkedIn or Twitter.

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4 cost-effective upgrades that increase home values

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These small home improvements will go a long way in impressing potential homebuyers

Here are some tips to offer clients to boost the value of their home before selling:

1. Spruce up that paint job

A house for sale should look fresh, bright and trendy from the inside-out. So recommending that clients spruce up that paint is an excellent idea that will add some immediate curb appeal for those driving past.

Even just touching up the outside trim or giving the inside baseboards a new coat of paint can make a big difference during an open house event.

Although hiring someone to come in and paint can cost anywhere from $1,000 to $4,000 depending on the size of a house, clients can do it themselves for a fraction of the cost.

Assure them that they can find affordable paints from any hardware store, and YouTube is full of tutorials showing how to prep and paint both the interior and exterior of a house.

For ideas on good color schemes or design ideas, remind them that Pinterest is an excellent source of inspiration.

2. Modernize the kitchen

Does your client have a small or out-of-date kitchen? This is one of the most important rooms potential buyers look at when choosing a house because it’s an area of the home where convenience and functionality are paramount.

Making some modern updates in the kitchen will tremendously increase the interest in a client’s house.

Suggest that they consider painting the kitchen or adding new tiling. This can be done themselves and can completely renovate the look of a space, especially for a small kitchen.

Ask them to think about updating the cabinets, and make sure they are space functional. Recommend putting in space-saving convenience appliances, such as wall-mounted microwaves.

Even just adding a new backsplash over the oven can add a new look to an older kitchen.

3. Upgrade bathrooms

Bathrooms are another functional room where little additions or updates make a huge difference.

For example, bathrooms can be made more eco-friendly and cost efficient by replacing fixtures with low-flow versions that let less water out when turned on. Clients can even choose more aesthetically pleasing faucets, as well.

Prompt clients to re-evaluate their bathroom features, and remind them that shower heads are cheap and easy to replace, and lighting fixtures can be installed for a more pleasant lighting scheme.

Plus, wallpaper or paint can be changed, and bathroom tiles can be replaced with something easier to clean and more attractive.

If your client would prefer to go for something a bit more labor intensive, toilets can be replaced for less than expected. There are models that offer both comfort and function, which potential buyers will appreciate.

4. Get that yard into shape

Landscaping is one of the best things a homeseller can do to get the right kind of attention once that for sale sign goes up. After all, it’s what potential buyers see the second they look at a home, and it can go a long way toward catching their eye.

Advise clients to trim trees and bushes, keep the lawn nicely manicured or remove it and put in an alternative option, such as a rock garden.

Suggest that they plant some flowers or other plants. Keep those climbing plants in top form. Tell them to do whatever they feel is best to get their house looking buyer friendly from the outside.

Selling a home can be an incredibly stressful undertaking. But by suggesting a few inexpensive enhancements, you and your client can improve the chances of their house going fast, which saves everyone time, money and agitation.

 

Article is written by Jackson Cooper and retrieved from Inman.com.

4 Reasons to Sell This Spring [INFOGRAPHIC]

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Some Highlights:

  • Buyer demand continues to outpace the supply of homes for sale which means that buyers are often competing with one another for the few listings that are available!
  • Housing inventory is still under the 6-month supply needed to sustain a normal housing market.
  • Perhaps the time has come for you and your family to move on and start living the life you desire.